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알았어? 눈썹 있는[이데일리 최정훈 최정희 기자] 15억원짜리 아파트 매매를 준비 중인 직장인 A씨는 최근 은행으로부터 대출 상담을 받고 고심에 빠졌다. 현재 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)에서는 약 6억 3600만원까지 대출을 받을 수 있지만 7월부터는 3단계 규제 적용으로 최대 3300만원 가까이 대출한도가 줄어들어서다. 금리인하기 변동형 주담대를 고려했지만 예상보다 대출액이 더 줄면서 5년마다 금리를 재산정하는 고정금리 상품인 주기형 주담대를 고민하고 있다.
오는 7월부터 사실상 전 금융권의 모든 가계대출에 ‘3단계 스트레스 DSR’ 제도를 전면 적용한다. 핵심은 수도권을 중심으로 대출한도 산정 기준을 한층 강화하는 것이다.



무직자신용불량자대출 [이데일리 문승용 기자]



수도권 1.5%, 지방은 0.75%…3단계 DSR 7월 전면 시행

금융위원회는 20일 관계부처 및 금융권이 참석한 ‘가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 시행 계획을 확정했다. 스트레스 DSR은 대 대학교 기숙사 출자의 실제 대출금리에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 덧붙여 대출 상환능력을 산정하는 방식이다.
스트레스 DSR 제도는 지난해 2월 1단계로 도입된 이후, 9월 2단계를 거쳐 오는 7월 3단계로 전면 확대한다. 초기에는 은행권 주담대에만 적용했지만 현재는 신용대출과 제2금융권 대출까지 포함하고 있다. 이번 3단계에서는 특히 혼합형 현대스위스 저축은행 적금 과 주기형 대출의 스트레스 금리 반영 비율도 상향해 대출금액이 줄어든다.
3단계부터는 전 금융권, 모든 가계대출에 일괄 적용하고 스트레스 금리는 1.5%로 상향한다. 단, 지방 주담대는 연말까지 0.75%의 현행 2단계 기준을 유지한다.
금융위는 이번 조치가 금리 인하기에도 대출한도가 과도하게 확대하지 않도록 설계한 ‘자 국민은행인터넷뱅킹수수료면제 동 제어장치’ 역할에 힘을 주고 있다. 권대영 금융위 사무처장은 “선진형 가계부채 관리 제도로서 스트레스 DSR이 정착하면 금리 하락기에도 가계대출이 급증하는 것을 사전에 차단할 수 있다”며 “3단계 시행 이후에도 서민·실수요자 위축 여부를 지속적으로 점검할 계획이다”고 설명했다.
실제 시뮬레이션 결과에 따르면 연봉 1억원의 차주가 수도권 하나카드 에서 변동금리(4.2%) 주담대를 30년 만기로 신청하면 2단계에서는 약 5억 9360만원의 대출을 받을 수 있지만 3단계가 적용 시 한도가 5억 7431만원으로 줄어든다. 혼합형(5년 고정)이나 주기형(5년 주기 조정) 대출도 각각 약 2000만~3300만원까지 감소한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “스트레스 DSR은 ‘대출을 중단하는’ 제도가 아니라 ‘대출한도를 줄이는’ 방식이다”며 “최대한 대출을 받아야만 집을 살 수 있는 실수요자에게는 상당한 제약이 될 수 있다”고 설명했다.
이번 조치로 차등 적용을 받는 지방 주담대는 스트레스 금리가 0.75%로 유지된다. 지방은 미분양 적체와 수요 위축 등 부동산 시장 침체가 장기화하고 있어서다. 다만 규제 완화가 아니라 규제 유예라는 점에서 실효성 논란도 있다. 이은형 위원은 “지방은 차등 금리를 적용해 상대적으로 유리한 구조지만 그것만으로 새로운 수요를 유도하기에는 어렵다”며 “시장 수요를 자극하려면 더 큰 차등이 필요했다”고 지적했다.
은행권 대출 목표치 조정…“실수요자 제약 커지고, 지방 활성화엔 역부족”
은행권은 3단계 시행을 앞두고 내부적으로도 고객 응대 방안을 조정하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “막판 수요가 몰리면서 주담대 상담 요청이 눈에 띄게 늘고 있다”며 “실수요자로선 금리나 상환능력보다 스트레스 DSR 적용 여부가 대출 결정에 더 큰 영향을 주는 상황이다”고 말했다. 또 다른 은행 관계자는 “7월 이후에는 창구 민원이 늘어날 수 있어 시스템 고도화와 설명자료 제작에 들어갔다”고 전했다.
은행권은 또 지역·상품별 월별 대출 증가 목표치를 재설정하고 있다. 일선 창구에서는 ‘영끌 막차’와 관련한 고객 문의가 실제로 늘고 있다. 금융당국은 6월 중 행정지도를 공고하고 창구 민원과 시스템 연착륙을 위한 업권 간담회를 연다. 내달 말까지 분양 공고가 난 집단대출, 매매계약 체결 건에 대해서는 2단계 기준을 유지한다. 즉, 7월 시행부터만 해당한다는 의미다.
DSR 규제의 일괄 확대가 ‘막차 수요’와 ‘규제 유예 수요’ 모두를 자극하면서 시행 직전 시장의 수요 왜곡 가능성도 커진 상황이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “소득이 낮거나 기존 대출 잔액이 많은 차주는 이번 조치로 실질적인 자금 확보가 어려워질 수 있다”며 “다만 기준금리 인하 기대와 공급 부족, 임대료 상승 등 시장 요인이 맞물려 당장 수요 위축으로 이어지지는 않을 수 있다”고 진단했다.
함 랩장은 이어 “고가주택 거래에서 자기자본 비중이 높은 강남권 등은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있어 대출 규제의 직접적인 효과는 제한적으로 판단된다”고 덧붙였다.
한편, 주기형 주담대의 한도가 변동형보다 덜 줄면서 10년 주기형 주담대의 은행 출시도 늘어날 전망이다. 금융당국은 가계부채 관리를 위해 고정금리 주담대 비중을 확대하려는 정책을 추진하고 있다. 시중은행 관계자는 “당국이 10년 이상의 장기 고정형 주담대 상품 출시를 지속적으로 주문하고 있다”며 “그간 시장의 수요가 거의 없어 신한은행이 처음 출시한 후 다른 시중은행은 눈치만 봐왔다. 3단계 스트레스 DSR 시행에 맞춰 시장 수요를 고려해 10년 주기형 주담대 상품 출시도 이어질 것으로 보인다”고 했다.
최정훈 (hoonism@edaily.co.kr)