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지난 14일 서울 서대문구 신촌의 한 상가 두 곳이 연속으로 비어있다. (사진=김형환 기자)



서울 대표적인 대학가 신촌에서 만난 공인중개사 A씨는 이같이 말했다. 코로나 팬데믹이 끝난 지 2년 넘는 시간이 지났지만 여전히 상권은 회복할 기미를 보이지 않는다는 것이다. 신촌뿐만 아니라 이대, 왕십리 등 서울 주요 지역 대학가도 공실률이 10% 이상이라는 게 A씨의 설명이다.

17일 한국부동산원에 따르면 상업 전세담보대출문의 용부동산 임대동향조사 결과 올해 2분기 서울 지역 소규모상가 공실률은 5.1%로 코로나 팬데믹 이전 시기인 2~3%대를 회복하지 못하고 있다. 특히 대학가 상권의 공실률은 심각한 상황이다. 대표적인 대학가 상권인 신촌·이대 중대형 상가 올 2분기 공실률은 11.3%로 코로나 팬데믹 이전인 2019년 2분기(7.6%) 대비 5%포인트가량 오른 수치다. 소규모 라라아틀리에 상가 공실률 역시 올 2분기 8.5%로 코로나 팬데믹 이전인 2019년 2분기(5.2%) 대비 3.3%포인트 올랐다.
개강을 한 주 앞둔 지난 14일 찾은 신촌 대학가 상권 곳곳에서 ‘임대’ 표시가 붙은 상가를 쉽게 찾아볼 수 있었다. 신촌 대로변에 있는 10층짜리 건물 중 ‘로열층’으로 불리는 1~4층은 공실인 상태로 남아 있기도 했다 2008년 금융위기 . 유동인구가 가장 많은 이른바 ‘빨간 잠수경’ 인근에는 1층짜리 2개 건물이 연속으로 공실로 남아 있는 모습을 보이기도 했다.
점심 시간대였지만 대로를 제외한 일부 거리에는 시민들의 모습을 찾아볼 수 없었다. 일부 가성비 식당은 손님으로 가득해 바쁘게 영업을 하는 모양새였지만 손님이 아예 없거나 1~2 테이블만 겨우 찬 식당도 쉽게 찾아 개인회생 단점 볼 수 있었다. 한식당을 운영하고 있는 이모(45)씨는 “장사가 안돼 기존에 쓰던 알바도 정리하고 영업시간을 단축해 운영 중”이라며 “아무리 방학이라고 하지만 장사가 버틸 수 없을 정도로 안 된다”고 토로했다.
과거 신촌은 1970~80년대 연세대·이화여대·서강대·홍익대 등 인근 4개 대학 학생들의 소비 수요가 몰리며 큰 인기를 끌었다. 생애최초주택구입 자격 1999년에는 스타벅스 한국 진출 1호점이, 2002년에는 투썸플레이스 최초 매장이 신촌에 문을 열었다. 여기에 외국인 관광객까지 신촌을 찾으며 상권은 전성기를 맞았다. 다만 2000년대 후반 신촌 상권은 임대료 상승 등과 홍대·합정 등 인근 상권의 부상으로 점점 쇠퇴했고 2020년 코로나 팬데믹으로 한때 소규모 상가 공실률이 20%에 육박할 정도로 위기를 겪었다.



지난 14일 서울 서대문구 신촌의 10층 규모의 상가 중 1~4층이 모두 공실인 상태로 남아 있다. (사진=김형환 기자)



신촌 지역 공인중개사들은 상권이 쇠퇴하고 있지만 임대료는 과거와 비슷한 수준을 유지하고 있는 점을 공실률이 높은 이유로 꼽았다. 공인중개사 B씨는 “지금 대로변에 있는 공실들은 안 나간지 꽤 오래됐는데 임대료가 상당히 비싸기 때문”이라며 “조금 낮춰야 수요가 생길 것인데도 꿈쩍하지 않는다”고 토로했다. 실제로 서울시 상권분석서비스에 따르면 서대문구 신촌동 3.3㎡(평)당 환산 임대료는 올해 1분기 기준 16만 2622원으로 인근 서대문구 연남동(15만 4397원), 망원동(15만 1435원)보다 다소 높았다.

이 같은 상황에서 빈 상업시설을 대학생·1인 가구를 위한 주거 시설로 바꿀 수 있도록 제도를 완화해야 한다는 목소리가 나온다. 영국의 경우 ‘PDR’(Permitted Development Rights)을 통해 상업용 건물을 주거용으로 전환할 수 있도록 인허가 절차를 간소화하는 프로그램을 운영해 2015~2023년 사이 약 9만 4000호의 신규 주택을 공급했다. 미국 뉴욕은 맨하튼 중심가 오피스 공실률이 급등하자 ‘오피스 투 레지던셜’ 프로그램을 통해 스튜디오나 원룸으로 개조해 1인 가구 등에게 제공하기도 했다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “공실이 많은 상가의 경우 (주거용으로의) 전환 욕구가 있을 것이고 이를 가능하게 하는 방안에 대한 검토가 필요하다”면서도 “주차와 같은 현실적 문제와 최소한의 ‘집’으로서 갖춰야 하는 것들을 갖췄을 경우 공사 등으로 인해 생기는 수익률 문제는 한계점”이라고 설명했다.
김형환 (hwani@edaily.co.kr)