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입 소리도 잔의 정말 들렸다. 엄청난 얌전히2일 서울 서초구 잠원동 고속터미널역 지하상가의 한산한 모습. 박시진 기자



[서울경제]
“서울시 대부료에 전대인들 임대료까지 이중 임대료에 죽을 지경입니다.”

지난 2일 오후 서울 서초구 잠원동 고속터미널역(3·7·9호선) 지하상가는 연휴임에도 불구하고 손님들이 없어 한산한 모습을 보였다. 환승을 하거나 이동하기 위해 지나가는 사람들은 많았지만, 상가를 직접 찾아 물건을 구매하는 고객들은 간혹 눈에 띌 뿐이었다. 이 곳에서 15년 간 옷가게를 운영 중인 A씨는 “최근 들어 고투몰을 찾는 손님들은 평년 대비 3분의 1 수준에 불과하다”며 "임대료도 오른 마당에 매출이 줄 행복기금대출 어 감당하기가 힘든 상황”이라고 말했다.
고투몰에서 20년 이상 침구류 매장를 운영하고 있다는 B씨도 상황은 비슷했다. 그는 “전대가 불법임에도 생계 때문에 ‘을’의 입장에서 가게를 유지할 수 밖에 없다”며 “요즘 매출보다 지출이 더 큰 탓에 폐업을 고심하는 중”이라고 밝혔다.
최근 서울시설공단이 관리하는 강남 고속버스터 햇살론 dti 미널 지하상가에서 장사하는 상인들이 폐업을 고민하는 사례가 늘고 있다. 소비 침체로 매출이 급감하고 있는 가운데 상가를 위탁관리하는 고투몰이 전대가 불법임을 이유로 상인들과 불공정거래를 하며 대부료 부담을 가중시키고 있기 때문이다.



2일 서울 서초구 잠원동 고속터미널역 지하 파산상담개인회생헬프119 상가의 한산한 모습. 박시진 기자



2023년부터 국정감사에서 서울시설공단이 관리하는 상가의 불법전대 계약이 문제점으로 지적됐지만, 서울시는 이 계약을 해지할 경우 전차인도 손해를 볼 수 밖에 없는 법적인 한계 때문에 해결 방법을 찾기가 어렵다는 입장이다.

개인신용회복 3일 박유진 서울시의회 의원에 따르면 서울시의 공유재산인 고속터미널 지하상가 620개 점포 중 50~80%가 관리운영 수탁업체인 고투몰과 불법 전대 계약을 맺은 상태다. 박 의원은 “서울시설관리공단이 25개 자치구에서 관리하는 지하상가는 2788개”라며 “서울시가 받는 연간 임대료 수익은 약 500억 원 수준”이라고 말했다.
주택담보대출 구비서류 그 중 가장 규모가 큰 곳은 고속터미널 지하상가다. 이 곳은 3개의 지하철 노선이 겹칠 뿐 아니라 고속버스를 이용하는 고객들까지 모이며 유동인구가 많다. 그렇다 보니 상대적으로 임대료나 권리금과 같은 대부료가 다른 지역 대비 높게 책정돼 있다. 이 곳의 평균 권리금은 약 1억 원 수준, 평 당 임대료는 30만 원을 훌쩍 상회한다.
문제는 2017년부터 서울시가 최고가 일반경쟁입찰 방식으로 위탁관리업체와 임차상인을 선정하도록 하며 계약 기간이 끝날 때 마다 대부료의 부담이 더 커지고 있다는 점이다. 서울시가 2023년 고속터미널 지하상가위·수탁 계약 입찰 당시 계약기간 5년에 연간 대부료 최저입찰가액을 이전보다 22% 올린 156억 원으로 제시하며 최대 120%까지 입찰금액으로 제시할 수 있다는 조건을 덧붙였다.
당시 고투몰은 최대 금액인 187억 원을 입찰금액으로 제시해 운영권을 따냈다. 이전(127억원)보다 39%가 높아진 수준이다.
이는 고스란히 상인들의 부담으로 이어지고 있다. 계약 갱신 전 상인들은 점포 당 평균 2059만 원의 대부료를 냈지만, 이후 3015만 원으로 46%가 올랐다.



2일 서울 서초구 잠원동 고속터미널역 지하상가의 한산한 모습. 박시진 기자



이 뿐 아니다. 서울시는 2018년부터 상가의 양도·양수를 금지했다. 이에 위탁관리업체들은 전대가 불법이라는 점을 악용해 전대인들의 4대 보험료, 관리비, 세금 등 비롯해 경영이익금을 수 백 만 원씩 별도로 내는 불공정거래 계약을 체결하고, 비밀유지각서 조항을 포함시켜 일종의 ‘갑질’을 하고 있는 것으로 드러났다.

박 의원은 “전대가 불법으로 금지된 뒤 전차인들은 위탁관리업체들의 불공정한 부분을 밝힐 경우 상가 운영을 뺏겨 생계가 어려워 질 것이라는 생각에 피해 사실을 밝히기 어려워 한다”며 “팬데믹 이후 매출이 급감하며 임대료 마저도 내기 어려워 하는 상인들이 대부분”이라고 말했다. 실제로 서울교통공사에 따르면 서울 지하상가의 계약 해지율은 2022년 13.3%에서 지난해 15.9%로 매년 증가하는 추세다.
상황이 이렇다 보니 서울시 소유의 지하상가 불법전대 계약을 해지하고, 직접 서울시가 임차인과 계약을 해야한다는 의견에 힘이 실리고 있다. 하지만 서울시는 불법전대를 인정하면서도 이를 제재할 법리가 없다는 입장이다. 서울시 관계자는 “불법인 전대를 통해 상가를 운영하는 사람들을 보호해야 할 명분이 없다”고 밝혔다.
앞서 오 시장도 지난 달 19일 열린 서울특별시의회 본회의에서도 “불법 전대와 관련된 문제를 알고 있다”면서도 “(전대 계약 해지와 관련해서) 법에 위반되는 행위를 할 수 없을 뿐 아니라 지하상가 임대인들과 전부 일괄적으로 계약을 해지한 뒤 새로 입찰을 하려고 한다면 상당한 시간이 필요한 어려운 문제"라고 설명했다.

이어 “고투몰을 비롯해 지하 상가들은 다른 상권 임대료에 비해 임대료가 높은 상황이 아니다”라며 “적법하게 계약을 맺은 임차인과 저렴한 전대료로 영업을 하고 싶어하는 전대인 등 모두를 보호할 수 있는 방안을 강구할 것”이라고 덧붙였다. 박시진 기자 see1205@sedaily.com